清(qing)明時節回老(lao)家，看到道路兩邊的(de)(de)(de)(de)廣告大都還是(shi)樓盤(pan)銷售，二手房中介小屋里(li)仍然(ran)冷(leng)冷(leng)清(qing)清(qing)。在(zai)建(jian)的(de)(de)(de)(de)商業項(xiang)目卻(que)比比皆是(shi)，光是(shi)市(shi)區大大小小就有(you)約30個，下面(mian)的(de)(de)(de)(de)每(mei)個縣(xian)鎮也都有(you)三五個。不禁想起，幾年前這個城市(shi)的(de)(de)(de)(de)住(zhu)宅(zhai)市(shi)場(chang)也是(shi)欣欣向榮(rong)，儼然(ran)一場(chang)永不結(jie)束的(de)(de)(de)(de)盛宴。那么，現在(zai)這些遍地(di)開花(hua)的(de)(de)(de)(de)商場(chang)以后(hou)會有(you)怎樣的(de)(de)(de)(de)結(jie)局(ju)呢？

按克而瑞(rui)的(de)統計(ji)(ji)標準(zhun)，現(xian)在(zai)中國(guo)有289個(ge)地級(ji)以(yi)(yi)上城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，除了4個(ge)一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)、33個(ge)二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，252個(ge)都(dou)是(shi)三(san)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)（我的(de)老家蕪湖(hu)，總人(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)361萬，市(shi)區人(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)約190萬，是(shi)個(ge)比較典型(xing)的(de)三(san)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)）。我個(ge)人(ren)認(ren)為，其他的(de)縣(xian)級(ji)市(shi)以(yi)(yi)及個(ge)別人(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)或經(jing)(jing)(jing)濟大(da)(da)縣(xian)應該都(dou)可(ke)以(yi)(yi)稱為四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。按這(zhe)個(ge)標準(zhun)，中國(guo)的(de)的(de)三(san)、四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)在(zai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)上可(ke)以(yi)(yi)總結(jie)出一(yi)(yi)些(xie)共同的(de)發展(zhan)特點：1、一(yi)(yi)般只有一(yi)(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)中心，而且基本上都(dou)是(shi)老式百貨店或傳統的(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)步行街。2、消費(fei)者(zhe)對(dui)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)位置尤(you)其敏(min)(min)感(gan)，往(wang)往(wang)離開(kai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)中心幾十(shi)米的(de)距離，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)經(jing)(jing)(jing)營便面臨巨大(da)(da)挑戰(zhan)。3、消費(fei)者(zhe)的(de)消費(fei)能力與(yu)品牌(pai)敏(min)(min)感(gan)度低(di)，大(da)(da)部分人(ren)仍處于(yu)滿(man)足(zu)日常(chang)生活需求和(he)(he)價格敏(min)(min)感(gan)的(de)階段；4、租金收入(ru)(ru)與(yu)投(tou)(tou)資回(hui)報(bao)不(bu)相符(fu)。正常(chang)的(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)投(tou)(tou)資回(hui)報(bao)期(qi)是(shi)10年，而三(san)、四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)由(you)于(yu)經(jing)(jing)(jing)濟發展(zhan)水平(ping)偏(pian)低(di)，租金比一(yi)(yi)、二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)平(ping)均水平(ping)會低(di)很多(duo)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)投(tou)(tou)資回(hui)報(bao)期(qi)一(yi)(yi)般在(zai)15年甚至20年。最后(hou)，也是(shi)非常(chang)重要(yao)的(de)一(yi)(yi)個(ge)現(xian)象，這(zhe)些(xie)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)人(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)發展(zhan)將(jiang)進入(ru)(ru)停滯期(qi)。據統計(ji)(ji)，2014年中國(guo)人(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)流入(ru)(ru)最多(duo)的(de)前15個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中，除了東莞和(he)(he)佛山外(wai)，其它都(dou)是(shi)一(yi)(yi)、二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。加之多(duo)年實行的(de)計(ji)(ji)劃(hua)生育政策(ce)，絕大(da)(da)部分的(de)三(san)、四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)今后(hou)的(de)人(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)數量不(bu)會有大(da)(da)的(de)增長，人(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)結(jie)構也不(bu)可(ke)逆(ni)轉地走向老齡化。這(zhe)無論對(dui)于(yu)住宅市(shi)場(chang)，還是(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)市(shi)場(chang)，都(dou)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)最不(bu)利的(de)因(yin)素。

可以(yi)說，目(mu)前(qian)在三(san)(san)(san)、四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市做(zuo)商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)最大(da)(da)的(de)(de)機會(hui)是(shi)，這(zhe)些(xie)城(cheng)(cheng)市確實(shi)都存在著(zhu)商(shang)業(ye)(ye)升級換代(dai)的(de)(de)需(xu)(xu)求(qiu)和(he)(he)空間，傳統的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)產(chan)品形態需(xu)(xu)要被現代(dai)的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)形態替代(dai)，居民更高(gao)水平的(de)(de)消(xiao)費需(xu)(xu)求(qiu)需(xu)(xu)要被滿足。但是(shi)，在當前(qian)階段進入(ru)三(san)(san)(san)、四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市發展商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)，面(mian)臨的(de)(de)困難(nan)似乎同(tong)(tong)樣現實(shi)和(he)(he)清晰。首先(xian)是(shi)租(zu)金水平和(he)(he)商(shang)鋪銷售的(de)(de)利潤(run)空間，都與一(yi)、二線(xian)城(cheng)(cheng)市不可同(tong)(tong)日而(er)(er)語(yu)。尤(you)其(qi)是(shi)前(qian)者，幾乎是(shi)半(ban)(ban)送半(ban)(ban)賣的(de)(de)性質，有(you)(you)的(de)(de)項目(mu)到了賠(pei)本(ben)賺吆(yao)喝的(de)(de)地(di)(di)步。其(qi)次(ci)是(shi)商(shang)業(ye)(ye)資(zi)(zi)源匱乏。這(zhe)些(xie)城(cheng)(cheng)市本(ben)身除(chu)了投資(zi)(zi)客(ke)和(he)(he)小的(de)(de)個體商(shang)家，缺乏有(you)(you)經營能(neng)力和(he)(he)市場(chang)號召力的(de)(de)；而(er)(er)連鎖(suo)品牌(pai)對(dui)(dui)這(zhe)些(xie)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)消(xiao)費能(neng)力和(he)(he)意愿也(ye)都心存疑慮，所以(yi)招商(shang)難(nan)尤(you)其(qi)突出(chu)。即使(shi)是(shi)一(yi)些(xie)全國(guo)知名(ming)的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)開發商(shang)，到了三(san)(san)(san)、四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市也(ye)要給出(chu)不菲的(de)(de)裝補(bu)。三(san)(san)(san)是(shi)消(xiao)費能(neng)力。我們(men)通過一(yi)些(xie)比對(dui)(dui)，同(tong)(tong)樣的(de)(de)品牌(pai)在三(san)(san)(san)、四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)客(ke)單價(jia)和(he)(he)平效基本(ben)是(shi)一(yi)、二線(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)60%左(zuo)右，這(zhe)對(dui)(dui)后期的(de)(de)運營和(he)(he)投資(zi)(zi)回報是(shi)極大(da)(da)的(de)(de)障礙。四(si)是(shi)管理(li)成本(ben)和(he)(he)難(nan)度。很(hen)多事情，你只(zhi)有(you)(you)身臨其(qi)境，才會(hui)有(you)(you)切身的(de)(de)體會(hui)。從表面(mian)上看，小城(cheng)(cheng)市應該是(shi)工(gong)資(zi)(zi)低、成本(ben)低。實(shi)際上呢，因為(wei)當地(di)(di)沒有(you)(you)合(he)格的(de)(de)人(ren)(ren)才供(gong)應，大(da)(da)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)人(ren)(ren)又不愿去小城(cheng)(cheng)市工(gong)作(zuo)(zuo)，公司反而(er)(er)要以(yi)比平均工(gong)資(zi)(zi)更高(gao)的(de)(de)待遇才能(neng)聘用到在三(san)(san)(san)、四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市工(gong)作(zuo)(zuo)的(de)(de)合(he)格管理(li)人(ren)(ren)員和(he)(he)專業(ye)(ye)人(ren)(ren)員。

其(qi)它的(de)(de)(de)(de)管(guan)理難度還有(you)(you)：三(san)、四線城市普遍沒(mei)有(you)(you)機場(chang)，管(guan)控半徑、管(guan)理時(shi)間成(cheng)本也會大大提(ti)高(gao)(gao)管(guan)控難度。其(qi)實(shi)(shi)，實(shi)(shi)際中的(de)(de)(de)(de)管(guan)理問(wen)(wen)題還有(you)(you)很(hen)多。最(zui)后，三(san)四線城市的(de)(de)(de)(de)人口(kou)發展趨勢決定了它能容納(na)的(de)(de)(de)(de)商業(ye)項目數量是極其(qi)有(you)(you)限的(de)(de)(de)(de)。經濟水(shui)(shui)平和收入(ru)水(shui)(shui)平的(de)(de)(de)(de)提(ti)高(gao)(gao)，可(ke)以解決商業(ye)發展的(de)(de)(de)(de)其(qi)它問(wen)(wen)題，但解決不了這個問(wen)(wen)題。所以，從某種意義上(shang)說，三(san)、四線城市的(de)(de)(de)(de)競爭比一(yi)、二線城市更(geng)加殘酷：成(cheng)者王，敗者寇！

在三、四線城市做商業地產，借用毛主席的一個思想，在戰略上它一定是個機會，是一片競爭還沒有完全展開的“藍海”；在戰術上它布滿了陷阱，稍有不慎就會讓你陷入無法自拔的“沼澤”。