1、全渠道的核心是真正回歸消費者主權

在談(tan)(tan)全(quan)(quan)渠道(dao)(dao)之(zhi)前(qian)，我(wo)還是(shi)(shi)(shi)想重新定義一(yi)下(xia)O2O。我(wo)自(zi)己(ji)理(li)解，全(quan)(quan)渠道(dao)(dao)本身就是(shi)(shi)(shi)線(xian)(xian)(xian)(xian)上(shang)和線(xian)(xian)(xian)(xian)下(xia)(不管是(shi)(shi)(shi)線(xian)(xian)(xian)(xian)上(shang)到(dao)線(xian)(xian)(xian)(xian)下(xia)、線(xian)(xian)(xian)(xian)下(xia)到(dao)線(xian)(xian)(xian)(xian)上(shang)，還是(shi)(shi)(shi)線(xian)(xian)(xian)(xian)上(shang)+線(xian)(xian)(xian)(xian)下(xia))，它絕對不是(shi)(shi)(shi)割裂(lie)的(de)，歸根(gen)到(dao)底(di)是(shi)(shi)(shi)一(yi)種(zhong)融合的(de)關(guan)系，這就是(shi)(shi)(shi)全(quan)(quan)渠道(dao)(dao)零售(shou)的(de)內涵。我(wo)個人認為(wei)，應該更(geng)多地(di)(di)倡導全(quan)(quan)渠道(dao)(dao)，而不是(shi)(shi)(shi)現在常(chang)說的(de)O2O。某種(zhong)意(yi)義上(shang)來說，在購物中(zhong)(zhong)心(xin)和商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)圈談(tan)(tan)O2O似乎更(geng)加概(gai)念化。不過，在中(zhong)(zhong)國凡是(shi)(shi)(shi)有(you)一(yi)些概(gai)念化的(de)東西(xi)傳播可能會很快(kuai);與此相(xiang)反(fan)，比(bi)如說全(quan)(quan)渠道(dao)(dao)，從(cong)零售(shou)角(jiao)度(du)它更(geng)專業(ye)(ye)、更(geng)準確，跟消費者、跟用(yong)戶的(de)結(jie)合也(ye)更(geng)緊密，概(gai)念化也(ye)沒(mei)那么強，但在專業(ye)(ye)角(jiao)度(du)去(qu)傳播的(de)時候，反(fan)倒速度(du)是(shi)(shi)(shi)比(bi)較慢的(de)。這一(yi)點從(cong)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)、購物中(zhong)(zhong)心(xin)和零售(shou)業(ye)(ye)對比(bi)角(jiao)度(du)去(qu)看，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)O2O談(tan)(tan)得多，購物中(zhong)(zhong)心(xin)談(tan)(tan)全(quan)(quan)渠道(dao)(dao)更(geng)多一(yi)些，而到(dao)零售(shou)業(ye)(ye)，談(tan)(tan)全(quan)(quan)渠道(dao)(dao)可能會更(geng)多。

某種意(yi)義(yi)上說，從(cong)O2O到全(quan)渠(qu)道，可能(neng)恰(qia)恰(qia)就(jiu)(jiu)是(shi)反映你(ni)看(kan)重的(de)是(shi)概念還(huan)是(shi)本質，甚(shen)至于到最后你(ni)是(shi)以誰為中(zhong)心。以我(wo)自己(ji)(ji)的(de)理解(jie)(jie)，全(quan)渠(qu)道零售實(shi)際上就(jiu)(jiu)是(shi)我(wo)們所說的(de)消費者(zhe)主(zhu)權，就(jiu)(jiu)是(shi)以客戶為中(zhong)心的(de)思(si)維方式 。我(wo)自己(ji)(ji)的(de)理解(jie)(jie)是(shi)，消費者(zhe)的(de)選擇越(yue)來越(yue)多(duo)了(le)(le)，你(ni)能(neng)做到全(quan)渠(qu)道，無(wu)非就(jiu)(jiu)是(shi)為了(le)(le)讓消費者(zhe)無(wu)論(lun)在任(ren)何(he)時候(hou)、用什么(me)樣的(de)方法都能(neng)想到你(ni)，找到你(ni)，消費你(ni)。

當然在談到(dao)全(quan)渠道(dao)的時候，我(wo)們(men)也會看到(dao)，似乎全(quan)渠道(dao)又有被神(shen)話的感(gan)覺，實(shi)際上全(quan)渠道(dao)就是(shi)(shi)一(yi)種回(hui)歸，讓消(xiao)費者(zhe)在任(ren)何心態、環境(jing)、條件下，都能夠產(chan)生一(yi)種消(xiao)費上的黏性(xing)和連貫性(xing)，這是(shi)(shi)全(quan)渠道(dao)首先要解決(jue)的問題，也是(shi)(shi)能夠解決(jue)的問題，它(ta)可以(yi)使消(xiao)費者(zhe)最終選擇的概率得以(yi)加大。

我(wo)這次在(zai)英國(guo)考察時(shi)(shi)受到一(yi)個啟發。英國(guo)有一(yi)家商場，線上(shang)的(de)(de)商場可(ke)以為每一(yi)個品牌下單，你可(ke)以理(li)解成購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)自己的(de)(de)網(wang)店，只有在(zai)購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)開店的(de)(de)品牌才會在(zai)購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)網(wang)站上(shang)出現(xian)。消費(fei)者(zhe)可(ke)以隨時(shi)(shi)下單，下單后(hou)可(ke)以選擇到購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)提(ti)貨(huo)的(de)(de)時(shi)(shi)間，提(ti)貨(huo)的(de)(de)時(shi)(shi)候(hou)，你會得(de)到價格上(shang)的(de)(de)折扣。這家購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)老(lao)總給我(wo)的(de)(de)解釋是，消費(fei)者(zhe)在(zai)網(wang)上(shang)買了(le)一(yi)樣東西，到購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)提(ti)貨(huo)的(de)(de)時(shi)(shi)候(hou)，他可(ke)能還(huan)(huan)會喝(he)杯(bei)咖啡，也可(ke)能會順便吃一(yi)頓(dun)飯(fan)。消費(fei)者(zhe)在(zai)購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)網(wang)上(shang)下單，實際上(shang)得(de)到的(de)(de)價格已經不(bu)僅僅是同(tong)(tong)品同(tong)(tong)價，在(zai)實體店提(ti)貨(huo)，比在(zai)網(wang)上(shang)的(de)(de)價格還(huan)(huan)低、還(huan)(huan)更(geng)優(you)惠，自然線下競爭的(de)(de)優(you)勢就非常明(ming)顯了(le)。

中國購物中心百貨化解讀

我(wo)們原來認為購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)(xin)離全(quan)渠道很(hen)遠，因為很(hen)多人對(dui)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)(xin)的(de)理解(jie)是(shi)(shi)做物(wu)業管理，跟(gen)商品沒有關系(xi)。但(dan)我(wo)覺得，目前階段在業態(tai)之間(jian)界(jie)限不(bu)是(shi)(shi)很(hen)清(qing)晰的(de)條件下(xia)，還是(shi)(shi)要從(cong)消(xiao)(xiao)費者(zhe)(zhe)選擇的(de)意愿去(qu)分析(xi)，消(xiao)(xiao)費者(zhe)(zhe)希望(wang)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)(xin)提(ti)供的(de)不(bu)僅僅是(shi)(shi)一(yi)個空間(jian)，招(zhao)來品牌商來做生易，消(xiao)(xiao)費者(zhe)(zhe)更希望(wang)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)(xin)能(neng)給出(chu)一(yi)定的(de)引導(dao)。某(mou)種意義上說，購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)(xin)可能(neng)需要承(cheng)擔起和百貨一(yi)樣的(de)功能(neng)。如果讓購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)(xin)完全(quan)去(qu)做物(wu)業經營，對(dui)消(xiao)(xiao)費者(zhe)(zhe)來說體驗感可能(neng)會非常(chang)低。

中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)和國(guo)外(wai)的(de)(de)(de)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)有著很大(da)(da)的(de)(de)(de)區別。中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)所(suo)合作的(de)(de)(de)企業主(zhu)要以代理(li)(li)商居多，特(te)別是(shi)到三(san)四線城(cheng)市，就像百貨店(dian)一樣。從這(zhe)個(ge)(ge)意義上說，銷售(shou)業績就變成了購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)合作伙伴首要關心(xin)(xin)(xin)的(de)(de)(de)問題。而在國(guo)外(wai)，購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)大(da)(da)部分租戶都是(shi)品牌(pai)商，通(tong)常會有形(xing)象和銷售(shou)業績兩個(ge)(ge)方(fang)面的(de)(de)(de)考慮。從這(zhe)個(ge)(ge)角度上說，國(guo)外(wai)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)的(de)(de)(de)市場條件(jian)是(shi)成熟的(de)(de)(de)，更適合于購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)用資產管理(li)(li)的(de)(de)(de)方(fang)式去做，而中(zhong)(zhong)國(guo)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)還不能做到完全的(de)(de)(de)資產管理(li)(li)模式。

實(shi)際上你(ni)也(ye)會(hui)發(fa)現，中國大(da)量的(de)購(gou)物中心(xin)(xin)已經比(bi)百貨(huo)(huo)還百貨(huo)(huo)了，為什(shen)么這么說呢(ni)?比(bi)如說購(gou)物中心(xin)(xin)里的(de)主(zhu)題區，就是由(you)于主(zhu)力店確(que)實(shi)偏弱，百貨(huo)(huo)也(ye)好，大(da)賣場也(ye)好，購(gou)物中心(xin)(xin)必須(xu)依靠自己的(de)創意區和主(zhu)題區才能形成更強和更獨特的(de)吸(xi)引力。

對比(bi)來看，國(guo)(guo)外購(gou)(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)主(zhu)力(li)店(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)選擇(ze)面，其實(shi)比(bi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)還要少，你在全(quan)美、全(quan)英看，實(shi)際上(shang)百(bai)貨店(dian)(dian)、超(chao)市(shi)(shi)就那幾個(ge)(ge)牌子，遍布于(yu)全(quan)國(guo)(guo)各地。在中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)，由于(yu)地域化特點(dian)(dian)本身(shen)就很(hen)強，在不同城(cheng)市(shi)(shi)選擇(ze)主(zhu)力(li)店(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候，各家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)競爭力(li)和(he)適應(ying)性(xing)又不強，如果(guo)購(gou)(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)靠原(yuan)來傳統意義(yi)上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)百(bai)貨店(dian)(dian)吸引(yin)顧客，難度會非(fei)常(chang)大(da)，所以現在一(yi)些購(gou)(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)會著力(li)打造很(hen)多的(de)(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)題區(qu)，某種(zhong)意義(yi)上(shang)來說就相當(dang)于(yu)做(zuo)了(le)一(yi)個(ge)(ge)小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)百(bai)貨店(dian)(dian)，它既有可能(neng)是(shi)聯營方式(shi)，也不排除做(zuo)自(zi)營。我們注意到(dao)，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)并不具備國(guo)(guo)際市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)成熟條件，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)真正(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)品(pin)牌商(shang)和(he)零售商(shang)還是(shi)非(fei)常(chang)少的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。因為零售商(shang)本身(shen)存在的(de)(de)(de)(de)(de)(de)缺陷和(he)短板(ban)，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)已經(jing)不由自(zi)主(zhu)地涉足到(dao)了(le)商(shang)品(pin)運營當(dang)中(zhong)(zhong)(zhong)。這一(yi)點(dian)(dian)是(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“特色”。大(da)家(jia)都會覺得中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)怎么跟(gen)百(bai)貨店(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)界限這么模(mo)(mo)糊，也或者說中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)百(bai)貨店(dian)(dian)和(he)購(gou)(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)界限這么模(mo)(mo)糊。

雖然當下(xia)中(zhong)(zhong)國(guo)購(gou)物(wu)(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心的百貨化(hua)現(xian)象已經存在了，但是(shi)這一(yi)點并(bing)不(bu)能(neng)(neng)顛覆(fu)購(gou)物(wu)(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心的發展模(mo)(mo)式(shi)，因為(wei)全世界的購(gou)物(wu)(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心還(huan)是(shi)做物(wu)(wu)(wu)(wu)業資產管理(li)而(er)不(bu)是(shi)商品(pin)經營。從這個角度說，購(gou)物(wu)(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心模(mo)(mo)式(shi)是(shi)不(bu)可(ke)能(neng)(neng)被中(zhong)(zhong)國(guo)顛覆(fu)的，未來(lai)中(zhong)(zhong)國(guo)購(gou)物(wu)(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心更廣泛地(di)涉(she)足商品(pin)經營也(ye)是(shi)不(bu)現(xian)實、不(bu)可(ke)能(neng)(neng)的。

如何走出中國特色的購物中心道路

中(zhong)國購(gou)(gou)(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)正(zheng)處在(zai)模(mo)式重構時期，確(que)確(que)實實還需要更多融(rong)合(he)的(de)做法，以保證商(shang)家業(ye)績。一(yi)方面(mian)很多購(gou)(gou)(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)已經涉足到(dao)商(shang)品(pin)經營的(de)范疇，另一(yi)方面(mian)購(gou)(gou)(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)也(ye)會有服務商(shang)戶的(de)更多的(de)創新方式，這種(zhong)方式甚至是(shi)直接幫助商(shang)戶服務自己的(de)顧客。購(gou)(gou)(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)也(ye)因此和全渠道(dao)建立起了(le)必然的(de)聯系，讓購(gou)(gou)(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)真(zhen)正(zheng)上(shang)升(sheng)到(dao)了(le)零售(shou)業(ye)的(de)高度。不過，就我個人理解，只(zhi)有等到(dao)中(zhong)國品(pin)牌商(shang)、零售(shou)商(shang)真(zhen)正(zheng)發展和成熟起來后，購(gou)(gou)(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)才能更好地實施物業(ye)經營和資產管理，全行業(ye)的(de)商(shang)業(ye)資產管理模(mo)式才會得(de)以建立，購(gou)(gou)(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)也(ye)才能真(zhen)正(zheng)回(hui)到(dao)國際通(tong)用(yong)模(mo)式上(shang)來。

大(da)(da)家一般都(dou)會(hui)(hui)認為(wei)中(zhong)(zhong)國的百(bai)貨店都(dou)是(shi)購(gou)(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)，實(shi)際(ji)上(shang)這(zhe)句話(hua)確實(shi)很(hen)正(zheng)確。但是(shi)你也會(hui)(hui)發現，中(zhong)(zhong)國的購(gou)(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)，跟國際(ji)上(shang)只收租金的購(gou)(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)采用的方(fang)法完全不一樣。國外(wai)購(gou)(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)的情(qing)況是(shi)，承(cheng)租給(gei)零售(shou)商面(mian)積，雙方(fang)只是(shi)租賃(lin)關系(xi)，他們一般不會(hui)(hui)在(zai)商品經營(ying)層面(mian)上(shang)下(xia)很(hen)大(da)(da)功夫。而在(zai)中(zhong)(zhong)國，購(gou)(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)百(bai)貨化(hua)或者說(shuo)用零售(shou)方(fang)法去運(yun)營(ying)購(gou)(gou)(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)會(hui)(hui)有很(hen)好的市場反饋(kui)，這(zhe)方(fang)面(mian)中(zhong)(zhong)國也在(zai)廣(guang)泛借鑒(jian)日本的成熟(shu)經驗(yan)。

我們今年去日(ri)本考(kao)察(cha)的(de)(de)(de)時候(hou)發現，有些購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心的(de)(de)(de)統一(yi)裝修(xiu)做(zuo)(zuo)得比百(bai)貨(huo)(huo)還好(hao)。根(gen)據購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心所服(fu)務的(de)(de)(de)消(xiao)費者的(de)(de)(de)偏(pian)好(hao)，結合(he)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心定(ding)位打造的(de)(de)(de)統裝區，場地環境非(fei)常(chang)具有吸(xi)引力，品牌被購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心招進(jin)(jin)來(lai)后直接擺(bai)貨(huo)(huo)就可(ke)以做(zuo)(zuo)經營了(le)，從而大大降低了(le)品牌商的(de)(de)(de)進(jin)(jin)場成本和(he)裝修(xiu)工期。這種做(zuo)(zuo)法已經不是簡單的(de)(de)(de)物(wu)業租賃關系，很多思想都已經滲透到運營層(ceng)面。在中(zhong)(zhong)國，朝陽大悅(yue)城、天(tian)津大悅(yue)城在主(zhu)題區的(de)(de)(de)運營上都表現得非(fei)常(chang)出色、非(fei)常(chang)出彩(cai)。這些做(zuo)(zuo)法意(yi)味(wei)著什么(me)呢?意(yi)味(wei)著用某(mou)一(yi)種定(ding)式思維去做(zuo)(zuo)百(bai)貨(huo)(huo)和(he)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心，是不能夠完(wan)全(quan)滿(man)足市場需(xu)求的(de)(de)(de)，市場需(xu)要一(yi)個(ge)大融合(he)的(de)(de)(de)發展方式。

按(an)照傳統理解(jie)，零售業(ye)是很要求(qiu)本(ben)地化(hua)的(de)(de)，要求(qiu)你對本(ben)地文(wen)化(hua)、對本(ben)地消(xiao)(xiao)費(fei)者一(yi)定要特(te)別了(le)解(jie)，你一(yi)定要做(zuo)(zuo)出符合本(ben)地特(te)色的(de)(de)商(shang)場(chang)才能獲得(de)成功(gong)。在中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)，我(wo)注意(yi)到了(le)一(yi)種現象，國(guo)(guo)際企(qi)業(ye)，比(bi)如宜家(jia)，他們做(zuo)(zuo)的(de)(de)購物中(zhong)(zhong)(zhong)心比(bi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)企(qi)業(ye)做(zuo)(zuo)的(de)(de)購物中(zhong)(zhong)(zhong)心還更符合中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)消(xiao)(xiao)費(fei)者的(de)(de)口味(wei)，更接(jie)近本(ben)地市(shi)場(chang)，他們在對消(xiao)(xiao)費(fei)行為的(de)(de)捕捉上(shang)反向給中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)企(qi)業(ye)上(shang)了(le)一(yi)堂專業(ye)課。

我(wo)認為(wei)，國(guo)外企業(ye)真正做(zuo)到(dao)了以(yi)消費(fei)者(zhe)為(wei)導向，What You Want是中國(guo)零售業(ye)的(de)(de)做(zuo)法(fa)，而(er)老外奉行的(de)(de)是What You need的(de)(de)理念(nian)。我(wo)們的(de)(de)零售業(ye)大(da)多(duo)是自我(wo)導向，購物中心是這樣(yang)，百貨店同樣(yang)如此。

國(guo)際(ji)上成熟(shu)的(de)(de)經驗可以說有很多很多，但(dan)實際(ji)上到底以誰(shui)為(wei)(wei)中心，是(shi)一(yi)個最(zui)(zui)本質也(ye)最(zui)(zui)樸素(su)的(de)(de)理念。成功(gong)的(de)(de)購物中心一(yi)定是(shi)以消(xiao)費者為(wei)(wei)導向(xiang)(xiang)的(de)(de)，既(ji)不是(shi)以供應商(shang)為(wei)(wei)導向(xiang)(xiang)，也(ye)不是(shi)以自我(wo)為(wei)(wei)導向(xiang)(xiang)。中國(guo)百(bai)貨(huo)店一(yi)直(zhi)以來固守的(de)(de)其實就是(shi)供應商(shang)導向(xiang)(xiang)，而中國(guo)的(de)(de)購物中心則更接近自我(wo)導向(xiang)(xiang)。

接下(xia)(xia)來的(de)零售(shou)市(shi)場(chang)必(bi)將(jiang)出現規則(ze)的(de)重構，因為(wei)中(zhong)國購物中(zhong)心(xin)將(jiang)從增(zeng)量(liang)(liang)市(shi)場(chang)轉為(wei)存(cun)量(liang)(liang)市(shi)場(chang)。為(wei)什么(me)這(zhe)樣說(shuo)?商(shang)業(ye)地產(chan)從增(zeng)量(liang)(liang)轉為(wei)存(cun)量(liang)(liang)市(shi)場(chang)，有幾(ji)點原因。由(you)于(yu)絕大(da)多數(shu)城市(shi)已經有了(le)足夠(gou)多的(de)商(shang)業(ye)設施，商(shang)業(ye)地產(chan)不再(zai)是政府招商(shang)引資的(de)重點;同時開發和運營難度也(ye)讓不少(shao)企(qi)業(ye)產(chan)生(sheng)了(le)畏(wei)懼心(xin)理;加之政府的(de)金融(rong)配套政策遲(chi)遲(chi)沒有跟上，使得商(shang)業(ye)地產(chan)開發企(qi)業(ye)的(de)財務成本(ben)長期居高不下(xia)(xia)，這(zhe)與(yu)商(shang)業(ye)地產(chan)本(ben)身的(de)獲利模式完全(quan)相悖(bei)。

2016中國購物中心變革趨勢

1 、購物中心模式重構 運營商將占主導地位

中(zhong)國(guo)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)模(mo)型會(hui)(hui)發生(sheng)明顯的(de)(de)(de)變化，即變局之(zhi)下(xia)的(de)(de)(de)發展(zhan)模(mo)式重構(gou)。過(guo)(guo)去中(zhong)國(guo)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)行業的(de)(de)(de)中(zhong)堅力量(liang)是(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發商(shang)(shang)，接下(xia)來運(yun)營商(shang)(shang)將會(hui)(hui)成(cheng)為主(zhu)導。站(zhan)在(zai)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發的(de)(de)(de)角(jiao)(jiao)度做(zuo)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)是(shi)(shi)中(zhong)國(guo)購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)發展(zhan)的(de)(de)(de)第一階段，這個時候的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業運(yun)營完全淪為附屬。到了第二階段，形成(cheng)的(de)(de)(de)局面是(shi)(shi)，無(wu)論投資(zi)商(shang)(shang)是(shi)(shi)誰(shui)、開發商(shang)(shang)是(shi)(shi)誰(shui)，都需要由運(yun)營商(shang)(shang)牽頭做(zuo)出全程(cheng)籌劃，地(di)(di)產(chan)商(shang)(shang)、投資(zi)商(shang)(shang)都處在(zai)協同的(de)(de)(de)角(jiao)(jiao)色。購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)模(mo)式重構(gou)的(de)(de)(de)過(guo)(guo)程(cheng)，就是(shi)(shi)運(yun)營商(shang)(shang)從后(hou)臺走上前臺的(de)(de)(de)過(guo)(guo)程(cheng)。不(bu)再(zai)是(shi)(shi)表象的(de)(de)(de)主(zhu)導，而是(shi)(shi)實(shi)質上的(de)(de)(de)主(zhu)導。

2 、購物中心從運營管理過渡到資產管理

運(yun)營(ying)(ying)商(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)功能(neng)(neng)正在變得越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)強大，接(jie)下(xia)來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題就(jiu)是誰將(jiang)成為(wei)(wei)資產(chan)(chan)(chan)(chan)增值的(de)(de)(de)(de)(de)主角?最(zui)近(jin)經常看到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)行業(ye)語(yu)言就(jiu)是所謂(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)輕資產(chan)(chan)(chan)(chan)，我(wo)個人認為(wei)(wei)輕資產(chan)(chan)(chan)(chan)這個詞(ci)兒是錯的(de)(de)(de)(de)(de)，其實(shi)質就(jiu)是資產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理。資產(chan)(chan)(chan)(chan)只有通過管(guan)(guan)(guan)理才能(neng)(neng)實(shi)現增值，因(yin)此管(guan)(guan)(guan)理者到(dao)底(di)是誰對資產(chan)(chan)(chan)(chan)增值而言就(jiu)變得非常關鍵了(le)。現在資產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理的(de)(de)(de)(de)(de)職(zhi)能(neng)(neng)主要(yao)由地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)商(shang)完成，但接(jie)下(xia)來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理者將(jiang)不(bu)單單是地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)商(shang)了(le)，而是運(yun)營(ying)(ying)商(shang)參(can)與其中并逐漸成為(wei)(wei)主導(dao)。到(dao)了(le)運(yun)營(ying)(ying)商(shang)成為(wei)(wei)主導(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候，才能(neng)(neng)奠(dian)定購(gou)(gou)物中心(xin)系統重構的(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)礎，才能(neng)(neng)確(que)立購(gou)(gou)物中心(xin)作(zuo)為(wei)(wei)消費(fei)者服務平臺的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)位。

中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)購(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)發展和國(guo)外的(de)購(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)有(you)很(hen)大(da)不同(tong)，也(ye)并不是說到了運(yun)營(ying)主導的(de)階段，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)購(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)就是與國(guo)際(ji)趨勢接軌了，我認為反倒是越(yue)來越(yue)具有(you)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)特色了。因為基金主導地位的(de)確立(li)才是購(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)發展的(de)真正王道，而我們距離(li)這一(yi)天還十(shi)分遙(yao)遠。在中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)，運(yun)營(ying)主導雖然(ran)是一(yi)種進步，但只有(you)上升(sheng)到基金主導的(de)資本(ben)層面，才是購(gou)物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)真正實現與國(guo)際(ji)市場的(de)充分接軌。

綜(zong)合來看，真正實(shi)現國(guo)際接軌的三步：第(di)(di)一(yi)步為地產主導(dao)，第(di)(di)二步為運營(ying)主導(dao)，第(di)(di)三步是基金主導(dao)，那是真正的國(guo)際趨(qu)勢。受限于金融(rong)政(zheng)(zheng)策缺失(shi)，短(duan)時(shi)間內(nei)中國(guo)購物(wu)中心市場還無法真正達到這個標(biao)準(zhun)，金融(rong)政(zheng)(zheng)策的突破(po)也尚需時(shi)日。